Grundbesitzbewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer ab 2023

Jahressteuergesetz 2022

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 (BGBl 2022 I S. 2294) wurden einschlägige Vorschriften zur Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaft- und Schenkungsteuer an die Immobilienwertermittlungsverordnung vom Juli 2021 angepasst. Die Änderungen waren notwendig, um den Anforderungen des Bewertungsgesetzes/BewG an eine möglichst realitätsnahe Verkehrswertermittlung gerecht zu werden.

Die wesentlichen Neuregelungen im Überblick

Allgemein wurde die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Wohnimmobilien von bisher 70 Jahre auf 80 Jahre angehoben. Zudem liegt eine „Wohnung“ i. S. des Bewertungsrechts bereits ab einer Wohnfläche von 20 qm (bisher 23 qm) vor.

Sachwertverfahren

Die wesentlichen Änderungen betreffen das Sachwertverfahren. Dieses Verfahren wurde um einen sogenannten Regionalfaktor ergänzt. Dieser Faktor soll die regional unterschiedlichen Preisentwicklungen widerspiegeln. Er fließt zusätzlich zu den Normalherstellungskosten, dem Baupreisindex und dem Alterswertminderungsfaktor in die Berechnungen ein. Maßgeblich sind die Regionalfaktoren der Gutachterausschüsse. Liegen keine Regionalfaktoren vor, ist der gesetzliche (neutrale) Regionalfaktor von 1,0 anzuwenden.

Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren wurde auf die Erfahrungswerte der Gutachterausschüsse zu den Bewirtschaftungskosten verzichtet. Stattdessen gelten standardisierte Werte aus der neu gefassten Anlage 23 zum BewG. Die Prozentsätze der gesetzlich definierten Liegenschaftszinssätze wurden reduziert. Die neuen Sätze betragen: für Mietwohngrundstücke 3,5 %, (bisher 5,0 %), für gemischt genutzte Grundstücke (Gewerbeanteil bis zu 50 %) 4,5 % (bisher 5,5 %) sowie bei Geschäftsgrundstücke 6,0 % (bisher 6,5 %). Die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze kommen allerdings nur dann zur Anwendung, wenn keine von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen.

Vergleichswertverfahren bleibt vorrangig

Tatsächliche Auswirkungen auf die Höhe des Grundbesitzwertes haben die Neuregelungen nur dort, wo die Bewertungsobjekte in Gegenden gelegen sind, in denen örtlich zuständige Gutachterausschüsse keine Daten zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Verfügung stellen. Dies ist praktisch nur noch in bestimmten ländlichen Gegenden der Fall. In den Städten und größeren Gemeinden liegen im Regelfall Vergleichsfaktoren (Kaufpreise/Quadratmeter-Durchschnittspreise) für Wohnungen/Häuser usw. vor. Im Ergebnis hängt also die Höhe der Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaft- und Schenkungsteuer davon ab, ob Datenmaterial des örtlich zuständigen Gutachterausschusses vorliegt. Die Daten der Gutachterausschüsse können künftig drei Jahre (bisher zwei Jahre) nach Ende des Auswertungszeitraums angewendet werden (§ 177 Abs. 2,3 BewG).

Stand: 07. Februar 2023